Il tema dell’agevolazione “prima casa” e nello specifico la modifica normativa del termine per rivendere l’abitazione agevolata pre-posseduta e il diritto al credito d’imposta, sono i temi trattati dall’Agenzia delle entrate in una nuova risposta a interpello (Agenzia delle entrate, risposta 10 settembre 2025, n. 238).

L’Istante espone la seguente situazione:

– nel 2003, ha acquistato, insieme al futuro coniuge, un immobile per il 50% ciascuno, fruendo dell’agevolazione “prima casa” e versando un’imposta di registro del 3%, pari complessivamente a euro 1000.
– Nel 2011, il coniuge è deceduto. La sua quota del cinquanta per cento della “prima casa” è stata ereditata per metà dall’Istante e per l’altra metà dal figlio minorenne e fiscalmente a carico dell’Istante.

– Nel 2024, l’Istante ha acquistato una nuova “prima casa” in un altro comune, corrispondendo l’IVA con aliquota del 4%, impegnandosi a vendere la precedente abitazione entro un anno, termine che è stato successivamente esteso dalla Legge di bilancio 2025 a due anni dal nuovo acquisto, quindi entro il 2026.

Considerando quanto premesso, l’Istante chiede di poter recuperare in sede di dichiarazione dei redditi (730/2025 redditi 2024) il credito d’imposta per riacquisto prima casa non utilizzato nell’acquisto della nuova prima casa perché soggetta ad IVA», per un ammontare di euro 1000.

 

L’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, prevede l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2% ai fini dell’imposta di registro per l’acquisto di case di abitazione (non categorie A/1, A/8 e A/9), purché ricorrano le condizioni della Nota II-bis.

Il comma 4-bis della Nota II-bis (introdotto dalla Legge di stabilità 2016 e modificato dalla Legge di bilancio 2025) consente di fruire delle agevolazioni “prima casa” anche se l’acquirente possiede già un’altra abitazione acquistata con la medesima agevolazione, a condizione che quest’ultima venga alienata entro due anni dalla data del nuovo acquisto.

Il nuovo termine di due anni per l’alienazione è applicabile anche agli acquisti per i quali il precedente termine di un anno era ancora pendente al 31 dicembre 2024.

 

Il credito d’imposta, invece, è disciplinato dall’articolo 7 della Legge n. 448/1998, che lo attribuisce ai contribuenti che acquisiscono un’altra “prima casa” entro un anno dall’alienazione del precedente immobile agevolato. L’ammontare del credito non può superare l’imposta di registro o l’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato, né l’imposta di registro o l’IVA dovuta per il nuovo acquisto agevolato.

Anche se tale articolo 7 prevede l’acquisto successivo all’alienazione, l’Amministrazione finanziaria ha riconosciuto l’applicabilità del credito d’imposta anche nella fattispecie inversa (nuovo acquisto che precede la vendita della precedente abitazione agevolata) a seguito dell’introduzione del comma 4-bis.

Il maggior termine di due anni per la rivendita (Legge di bilancio 2025) non pregiudica il diritto al credito d’imposta per il nuovo acquisto, a condizione che l’immobile preposseduto sia alienato entro tale termine.

La mancata alienazione dell’abitazione agevolata preposseduta entro i due anni comporta la decadenza dall’agevolazione “prima casa” fruita per il riacquisto e, di conseguenza, la perdita del diritto al credito d’imposta.

 

Il credito d’imposta può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche (IRPEF) dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto e non dà luogo a rimborsi. È un credito personale e compete al contribuente che abbia alienato un immobile da lui stesso acquistato con agevolazione “prima casa”.

Un soggetto che abbia alienato un’abitazione pervenutagli per donazione o successione, anche se originariamente acquistata dal donante o de cuius con le agevolazioni, non può avvalersi del beneficio.
Qualora l’immobile alienato o quello acquisito siano in comunione, il credito d’imposta deve essere imputato agli aventi diritto, rispettando la percentuale della comunione.

La data di acquisizione del credito, ai fini dell’imposta di registro, si individua nella data di stipula dell’atto relativo al nuovo acquisto agevolato.
Può essere utilizzato nella prima dichiarazione IRPEF successiva al nuovo acquisto o nella dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto.

 

Pertanto, nel caso di specie, l’Istante matura il diritto al credito d’imposta con l’acquisto agevolato del secondo immobile avvenuto nel 2024 e può utilizzarlo a condizione che l’immobile pre-posseduto sia alienato entro due anni dal nuovo acquisto agevolato (entro il 2026). La quota del figlio minorenne non rileva per il credito personale dell’Istante.