L’Agenzia delle entrate si occupa di chiarire dubbi riguardo alla cumulabilità tra la detrazione per interventi antisismici (Sisma Bonus) e la detrazione per l’acquisto di immobili ristrutturati, calcolata sul prezzo di vendita, e il relativo limite di spesa complessivo (Agenzia delle entrate, risposta 15 settembre, n. 242).

Un contribuente ha acquistato da un’impresa di costruzioni un’unità immobiliare unifamiliare accatastata in categoria F/3 (in corso di costruzione).

L’impresa aveva ottenuto un permesso di costruzione per ristrutturazione con demolizione e ricostruzione.

Al momento dell’atto di vendita, l’immobile era allo “stato grezzo”, con i lavori strutturali completati e collaudati e la documentazione finale del Sisma Bonus attestante una riduzione del rischio sismico di due classi.

Le parti hanno concordato che la detrazione del Sisma Bonus non fruita dal venditore venisse trasferita all’acquirente al momento della vendita, come previsto dall’articolo 16-bis, comma 8 del TUIR.
Pertanto, l’Istante ha chiesto all’Agenzia se, oltre al Sisma Bonus trasferitogli, fosse possibile usufruire anche della detrazione IRPEF prevista dall’articolo 16-bis, comma 3 del TUIR, calcolata sulla base di un importo forfettario pari al 25% del 50% del prezzo di vendita come da rogito.

Il comma 3 dell’articolo 16­bis del TUIR prevede una detrazione dall’IRPEF nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia. Tale detrazione spetta agli acquirenti di unità immobiliari situate in fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione che vendono l’immobile entro 18 mesi dalla fine dei lavori.
Per il 2024, la detrazione è del 50% su un importo pari al 25% del prezzo di vendita, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro. È possibile fruire della detrazione anche se l’atto di acquisto è stipulato prima della fine dei lavori, ma la fruizione effettiva partirà solo dall’anno d’imposta in cui i lavori sull’intero fabbricato saranno ultimati.

L’agevolazione è ammessa anche per immobili accatastati in F/3 (“in corso di costruzione”), a condizione che derivino da un immobile preesistente e che al termine dei lavori rientrino in una categoria catastale residenziale.

La detrazione spetta a tutti i soggetti, compresi quelli che esercitano attività di impresa, che possiedono o detengono l’immobile oggetto degli interventi sulla base di un titolo idoneo e che sostengono le relative spese. Quando l’immobile viene venduto, la detrazione non ancora utilizzata dal venditore viene trasferita all’acquirente, a condizione che quest’ultimo sia una persona fisica e che non vi sia un accordo contrario tra le parti nell’atto di vendita

 

Ai sensi della normativa sul Sisma Bonus (articolo 16, D.L. n. 63/2013):

• per interventi antisismici in zone sismiche 1, 2 e 3, spetta una detrazione del 50% su una spesa massima di 96.000 euro per unità immobiliare, da ripartire in 10 quote annuali;
• l’aliquota sale al 70% o 80% se si ottiene una riduzione del rischio sismico di una o due classi;
• le imprese possono beneficiare del Sisma Bonus per interventi su immobili posseduti, indipendentemente dalla loro classificazione (“beni merce”, “strumentali” o “patrimoniali”).

In caso di vendita dell’immobile, la detrazione Sisma Bonus non utilizzata può essere trasferita all’acquirente persona fisica, se previsto nell’accordo tra le parti (in base al richiamo all’art. 16-bis, comma 8 del TUIR).

 

Secondo la circolare n. 17/E/2023, in caso di interventi antisismici e altri interventi di recupero edilizio sullo stesso immobile, il limite di spesa agevolabile è unico e pari a 96.000 euro.

Gli interventi antisismici non beneficiano di un limite autonomo.
Tuttavia, richiamando la precedente risposta n. 437/2021, l’Agenzia conferma che l’acquirente può fruire della detrazione sull’acquisto (art. 16-bis, comma 3) anche se l’impresa venditrice ha beneficiato di altre detrazioni (come il Sisma Bonus) sullo stesso immobile.

 

La ragione di questa cumulabilità risiede nel fatto che le due detrazioni si basano su presupposti diversi:

. il Sisma Bonus è calcolato sui costi analitici sostenuti per gli interventi;

– la detrazione per l’acquisto è calcolata sul prezzo di vendita forfettario dell’immobile.

L’Agenzia delle entrate, dunque, conclude che l’Istante può fruire di entrambe le agevolazioni. Nello specifico, l’acquirente a cui è stata trasferita la detrazione del Sisma Bonus non utilizzata dall’impresa può anche beneficiare della detrazione sull’acquisto di cui all’articolo 16-bis, comma 3 del TUIR, nel rispetto del limite di spesa complessivo e unico di 96.000 euro per l’immobile.

La detrazione sull’acquisto (art. 16-bis, comma 3) potrà essere fruita solo a partire dall’anno d’imposta in cui i lavori sull’intero fabbricato saranno ultimati.